Дарение недвижимости сыну: что важно учесть ИП

ИП на УСН с объектом «доходы» подарил сыну офисное помещение, которое ранее сдавал в аренду. Сын не зарегистрирован как ИП. Будут ли вопросы у налоговиков при передаче помещения к ИП или к сыну?

Важно учитывать дату получения имущества и статус сына на этот момент. После передачи офисного помещения в дар у ИП дохода не возникает: при дарении он не получает экономической выгоды. Объекта для налогообложения здесь нет - п. 1 ст. 41 НК РФ. Так как ИП применяет УСН с объектом «доходы», то налоговую базу по УСН из-за передачи помещения менять не нужно, как и восстанавливать расходы на покупку этого объекта, потому что при таком УСН расходы не учитывались.

Другая ситуация была бы при УСН с объектом «доходы минус расходы».

Если бы помещение было куплено менее 10 лет назад и расходы на его приобретение уже уменьшили налоговую базу, пришлось бы пересчитать налог - п. 3 ст. 346.16 НК РФ и разъяснено в Письме Минфина от 14.04.2014 № 03-11-06/2/16837.

У сына при получении помещения тоже не возникает дохода для НДФЛ. Подарки от близких родственников, включая недвижимость, освобождаются от НДФЛ - п. 18.1 ст. 217 НК РФ. По позиции Минфина, дальнейшее использование подаренного имущества не влияет на освобождение от НДФЛ - Письма Минфина от 01.03.2024 № 03-04-05/18910 и от 12.10.2022 № 03-04-05/98449, но у ФНС другая точка зрения.

Налоговая считает, что освобождение от НДФЛ действует, если имущество используется для личных целей, но, если имущество используется в предпринимательской деятельности, то его стоимость нужно включить в доходы. Такое происходит, когда получатель подарка уже зарегистрирован как ИП - Письмо ФНС от 24.07.2023 № БС-4-11/9359@. Если сын получит помещение, а затем зарегистрируется как ИП и продолжит сдавать его в аренду, возможны вопросы.

Однако в пользу сына работает тот факт, что на дату получения помещения он не был зарегистрирован как ИП. Доход определяется по дате его получения. Для недвижимости такой датой является дата государственной регистрации права собственности - из подп. 2 п. 1 ст. 223 и п. 1 ст. 346.17 НК РФ, Письмо Минфина от 08.11.2019 № 03-04-05/86153. Доход, полученный до регистрации в качестве ИП, нельзя считать доходом от предпринимательской деятельности и, с учетом этих обстоятельств, вероятность доначисления налогов в такой ситуации невысокая.

Что рекомендуется сделать ИП:

- сохранить документы по передаче помещения: договор дарения и документы о регистрации перехода права собственности,

- отдельно зафиксируйте дату перехода права собственности, потому что она важна для определения налоговых последствий,

- если сын планирует зарегистрироваться как ИП и использовать помещение в аренде, стоит заранее оценить порядок отражения доходов от такой деятельности.